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    [沈阳验房]房地产那些事儿

    www.fangcanmou.com  2011-05-16  来源:沈阳房参谋房产信息咨询有限公司

    自从这个世界上有了“开发商”和“业主”,他们之间的矛盾就如同医生与患者的关系一样,总是“公说公有理,婆说婆有理”,业主们声泪俱下地控诉开发商的无耻行径,而开发商则穷其所能地解释和争辩,“口水战”、“条幅战”此起彼伏,表现形式也愈演愈烈。开发商与业主的关系,日渐成为一个备受公众关注的社会问题。

    开发商和业主之间的那些事儿
    2008年10月27日,北京市朝阳区铂宫小区业主们与开发商京隆公司展开了一场针锋相对的交涉。业主此举的目的在于阻止该公司的某些违法施工行为,结果开发商挑动了100多位民工严阵以待,双方冲突一触即发,气氛极为紧张。随后,朝阳区公安刑警闻讯赶到,避免了一场流血事件的发生。

    京隆公司的全称为北京京隆房地产开发有限公司(最大的股东是山水文园董事长李辙),该公司在未经小区业主同意的情况下,擅自将原规划并已建好的数千平方米的公用小区会所挪作商业价值用途,公然非法侵占了小区内的公用分摊土地、违法开掘地下三层新修数千平方米地下设施,虽未取得合法的规划及施工手续却仍旧强行施工。京隆公司的这一系列行为,违反国家的相关法律法规为其一,无视和践踏小区业主权益为其二,由此才导致了10月27日双方的公然对峙。

    此次事件的过程虽然极其简单,但其中内涵却是千丝万缕、暗藏玄机。笔者出于职业习惯,四处采访,实地调查,终于掌握了第一手资料,现将其公布于天下,希望能引起业主及社会各界的共鸣。

    一个“撼”字,丢给开发商
    反观整个事件,北京京隆房地产开发有限公司的行为给人的感觉就是一个“撼”字,也就是震撼。该公司在早已将位于朝阳区东草园铂宫国际中心部分公寓【建设工程规划许可证号(99)规建字0152号】住宅出售的情况下,为了一己私利擅自将原规划并已建好的数千平方米的公用小区会所挪作商业价值用途;公然非法侵占小区内的公用分摊土地、违法开掘地下三层新修数千平方米地下设施;续而又在隐瞒销售业绩、未取得合法的规划及施工手续的情况下强行施工。同时,在小区业主与开发商交涉的过程中,业主代表受到开发商董事长李辙的威胁,并号称要动用“武将”进驻小区。除此之外,北京市有关部门已经对京隆公司下达了“停工通知书”,但该公司依然继续施工,漠视政府管理。

    值得一提的是,铂宫业主此次维权行动可谓是“旷日持久”,从京隆公司开工动土的第一天起,众位业主就先后数次与开发商进行交涉,官司一场场的打,虽说场场必赢,却始终没有将自己被侵害的合法权益讨要回来。很明显,京隆公司在官司败北、政府勒令停工的情况下强行施工属于违法建设,其行为严重违反了国家相关的法律法规,漠视政府的管理和权威,与国家号召的安定团结、建立和谐社会的政策背道而驰。

    笔者感到震撼,一家普普通通的开发商何以在施工建设过程中如此嚣张?在维权体系日益完善的中国,是谁给他们的底气竟然可以如此公然践踏业主们的合法权益?在社会和谐的大好形势下,他们又是哪里来的架势竟要动用“武将”来为自己的施工队伍开路?

    一个“汗”字,呈给政府
    说起开发商的嚣张行为,就不得不涉及到政府有关部门,他们在此次事件中又扮演了怎样的角色呢?通过笔者的走访发现,政府在这次纠纷中的表现就是一个“汗”字,令人汗颜。

    针对此次京隆公司的违法违规建设事件,铂宫小区的业主们先后向北京市政府办公厅、北京市规划委、北京市建设委、北京朝阳区政府、北京市纪检委等有关部门发出过多次举报和投诉。而且,铂宫小区的业主多来自港、澳、台及多个国家,开发商的违规违法行为如果得不到制止,将有可能引发不安定因素,造成恶劣的国际影响。有鉴于此,有关部门向京隆公司下达了一份简单的“停工通知书”,从此便三缄其口,再无音讯,对“停工通知”的落实情况不闻不问。

    对此,我们不得不承认,开发商与政府有关部门之间是有“君子协议”的,可他们之间这份协议的深度和广度到底有多大,我们就不得而知了。

    据笔者调查,商品房的成本主要分成三大块:地价、建安费,以及政府税费,在各省会级大城市中三大块所占比例基本是约各三分之一。举例来说,假定一个总建筑面积3万平方米的楼盘,全部为精装修小高层,均价1万元/平方米,总价3亿元。业主在每平方米上所花的1万元的去向大致如下:

    土地成本3000元/平方米,包括付给政府的地价以及花在官僚身上的“公关”费用,总计9000万元;

    建安费用3000元/平方米(包括土建费用1500元/平方米和精装费用1500元/平方米,假设不偷工减料以次充好、不克扣拖欠民工工资),总计9000万元;

    宣传营业费用500-900元/平方米,取平均值700元/平方米,总计约2000万元;

    剩余部份为利润约3300元/平方米,总计约1亿元;

    总售价3亿元的楼盘,须缴纳营业税1650万元,利润1亿元,须缴交3300万元的利税,两项相加约5000万元,约合1650元/平方米;

    开发商实际利润约为1亿元减5000万元等于5000万元,约合1650元/平方米。

    综上所述,业主在每平方米上所花的1万元中只有约三分之一为楼盘的建筑安装加宣传营业成本,另有约4650元被政府及其官员拿走,开发商得到约1650元,而这每平方米1650元中还要拿出部份作为对政府官员的回馈并为下一次项目打下基础。由此看来,在房地产开发的超出成本的所得中,开发商拿到的是政府的约三分之一,开发商虽然获得暴利,但实际上还是政府官员的工具。

    当然,这个例子是一般情况下的普遍标准,至于像本文提到的京隆公司与政府有关部门之间的“君子协议”具体内容有多少,我们完全可以从开发商的嚣张举动中看出一些端倪。可见,在房地产市场的各个环节,只要是有政府权力在,只要经过政府权力审批,如果这种权力不能够有效约束与监督,那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。还有,既然政府官员能够轻易地滥用手中权力,既然政府的权力可以轻易交换成财富,那么房地产开发商就会肆无忌惮,想方设法将自己的利润和收益最大化。

    有人说:“中国的房地产开发的实质,就是官僚资本主义通过官商勾结盘剥民众的一个标志性项目,各地方政府及其官僚们从来没有站错过位置。”对于这样的观点,笔者长叹一声,不置可否。

    一个“寒”字,送给业主
    说完政府和开发商,下面再来说说铂宫小区的众多无辜业主们,他们现在的境遇以及维权路上的种种遭遇使笔者感受到一个“寒”字,实在是心寒。在笔者所掌握的铂宫小区业主的举报函上,这些业主非常明确的表达了自己的立场和合法权益,具体内容包括:

    1、坚决阻止“京隆公司”的违法建设,要求其无条件迅速恢复施工前原状,并按购房合同约定开通铂宫原定会所供小区业主使用,尊重和维护铂宫小区业主的合法权益。

    2、呈请政府有关部门审查,并追究相关部门及政府个别官员漠视国家法律法规、违法给予“京隆公司”提供便利的相关责任。

    3、“京隆公司”开挖铂宫北侧地下三层违法建设施工,对铂宫D座的建筑基础结构造成了破坏,铂宫D座的楼面已出现断裂,必须要立即停止违法建设,并对铂宫D座基础进行加固。

    4、要求“京隆公司”对非法侵占铂宫小区土地、违法建设所造成的影响和破坏做出赔偿。依法追究“京隆公司”对业主的各种违约、侵占及损害的权利。

    不难看出,铂宫小区业主的要求并不过分,他们只是想维护自己的合法权益,向政府有关部门讨要一个公道和说法,可是结果却不尽如人意,至今仍蹒跚在漫漫维权路上。

    市场经济的秩序要靠政府有关部门的法律法规来维持,完全放任和完全自由是不可能的。很难想象在一个处处侵害消费者权益,开发商无视业主利益而只求赢利的房地产环境中,其秩序怎么可能正常?

    几个殷切期望,写在最后
    此次铂宫小区在规划建设过程中出现的矛盾纠纷,从一个侧面反映了整个城市在规划、建设与管理方面存在的一些问题。尽管这些问题不是普通老百姓上访和举报就能解决的,但必须引起政府有关部门和社会各界的足够重视。

    任何城市规划和建设都是以人的利益为根本的,开发商绝对不能为图私利而侵害其他人的合法权益;政府有关部门也决不能视公众利益于不顾,在执法过程中以权谋私、中饱私囊;如果开发商和政府有关部门将自己的行为控制在法律范围之内、公众视野之内的话,那么身为平头百姓的业主们也不会无端挑衅、无事生非的。

    当然,要想解决好这一系列问题,规划是重要的一环。同时,在规划建设过程中,要选择合适的开发主体;各项规划方案要公开、透明,做到政务公开;政府要依法办事,在实践中不断健全完善相关的法律法规,加大市场监管力度,整顿规范市场秩序;各级党政机关要切实转变思想作风和工作作风,把维护人民群众的根本利益放在第一位。这几条姑且算作笔者的殷切期望吧,希望早日实现。

    最后还要补充几句,笔者之所以全程纰漏此次开发商与业主的冲突事件,本意并不在于丑化某些开发商或者攻击政府部门和官员,而是以一个旁观者的身份客观、真实地表达自己的想法,意在引发有关部门和社会各界的重视,真正地为社会和谐尽自己的一份微薄之力,其中言语不当之处


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