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    揭秘房贷不为人知的行规 限贷买家选择曲线购房

    www.fangcanmou.com  2010-08-10  来源:沈阳房参谋房产信息咨询有限公司

      欲买房却无法贷款 揭秘房贷不为人知的行规

      来源:金陵晚报

      房贷是都市人永恒的话题。很多时候,你千挑万选看中的房子,在银行却办不到贷款,这其中到底是什么原因?记者为此走访南京多家银行,听业内人士讲述不为人知的“行规”。

      关于面积

      记者获悉,银行在发放房屋贷款时,面积是所考虑的重要因素之一。
    如果说房屋面积越大银行越欢迎,这样的说法还不完全准确,但面积越小银行警惕性越高,却是毋庸置疑的。

      房子小到什么地步就无法去银行贷到款?记者走访了多家银行,综合得出结论是面积低于40平方米,银行一律拒贷。与此同时,40至60平方米的房子,则是银行眼中的高风险标的,做贷款业务时必须慎之又慎。基本上这个面积的房子也很难贷到款,只有一些条件较好的客户例外,此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。

      银行对于面积40至60平方米的房屋心存芥蒂并非无来由。南京一家股份制银行房贷部门负责人告诉记者,他们今年以来房贷的不良贷款面积都在50平方米左右。其中有的已经在法院胜诉,但还是无法执行。因为根据现有的规定,如果这处面积在50平方米的房子是家庭唯一住房,即使是断供,法院也不可以强制执行,让银行把房子收走。

      关于房龄

      前不久,市民王先生向记者反映,他在后宰门一带看中一套1989年建的二手房,跑了四五家银行,也没一家愿意放贷。记者了解到,对于银行来说,房龄超过20年的房子,银行基本上都不放贷款了,只有学区房可得稍许宽限。

      “1990年是个坎,‘90前’的房子我们基本上不做了。”一位银行人士告诉记者,有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了,这主要是考虑到房屋的保值功能。毕竟房贷一贷出去就是20年,老房子保值性能比较差,万一贷款人若干年后断供不还钱,银行即使收回房屋也会大大亏本。

      由于学区房性质特殊,房价比较坚挺,目前,南京各家银行对于学区房“年龄”的容忍度,可以放宽到25年。此外,新房在贷款时也有一些优势。记者获悉,2005年以后的次新商品房,贷款年限可以宽限至30年。

      关于贷款人

      记者在平日的采访中发现,不少市民对房贷贷款人的年龄心存疑问,例如退休人员可不可以贷款?小孩子能不能贷款?

      据了解,目前南京各大银行对于贷款人年龄的要求均为25周岁到60周岁之间。如果年龄低于25周岁,贷款则须要有联合借款人。而年龄在60周岁的人也是可以贷到款的,但最多只能贷到70周岁。

      现在,距离国家下发房贷调控新政已近4个月时间,但各大银行普遍对于这个被称为“最严厉房贷政策”的执行情况并未放松,监管部门也在时不时念念“紧箍咒”。上周,银监会在回应是否建议京、沪、深、杭地区商业银行暂停发放第三套房贷的传闻时,银监会表示,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

      限贷买家选择“曲线”购房

      来源:杭州日报

      商报讯(记者 王筱璐) 上周,杭城各大银行全面叫停了三套及以上房贷,贷不出款来的多套房买家开始动脑筋了,想出“先一次性付清房款,然后再将房子抵押给银行申请贷款”的办法。

      房产经纪人小方手头上正在处理一套市中心的二手房交易。
    这套房子是在一个星期前成交的,总价192万元,小方把客户的贷款申请递给银行时,被告知三套以上的房贷已经暂停发放了。这下可急死小方了,这位买家之前已经买过两套房子了,加上这套正好是第三套。无奈之下,小方跟买家想了一个办法,买家先凑钱一次性付完192万元的房款,办理出房产三证(房产证、契证、土地证)后,再用这套房子申请抵押贷款。

      不只小方想到了这个“曲线”买房的方法,昨天,记者采访杭城各大房产中介了解到,银行全面暂停三套房贷后,有不少买家选择这样的融资方式。一位不愿意透露姓名的资深经纪人告诉记者,房产抵押贷款能贷的最高额是所抵押房子评估总价的七成,目前利率是基准利率上浮15%—20%,这个利率跟前段时间银行放松三套房贷,给出的多套房贷利率差不多。根据购房套数,最低首付5.5成以上,年利率也是基准利率上浮15%—20%。“两者贷款利率差不多,房产抵押贷款又跟购房记录无关,也就是说,不管你买过几套房子都可以申请抵押贷款,所以一些买家选择这样的贷款方式。”不过,这位经纪人介绍说,银行放贷政策从紧的现阶段,申请房产抵押贷款的成功率也大打折扣。以前放款时间不到一个月,现在可能要两三个月甚至更长。另外,银行还根据申请人的职业和资信来综合考量,一些银行还要搭售理财产品。

      而且,不是所有的房子都能抵押。记者采访了杭城三家规模较大的房产中介,他们的经纪人在处理房产抵押贷款业务中发现,银行普遍的要求是:申请人必须有两套及以上的房子;所抵押的房子必须是拥有完全产权,即没有银行按揭;对房龄和面积都有要求——建造年代1990年以后,建筑面积60平方米以上。

      “如果银行不是全面暂停三套房贷,最近一批需求又开始蠢蠢欲动了。”经纪人陈静波告诉记者,7月中旬开始,杭城二手房市场出现复苏的苗头,来门店的求购需求比五六月份起码多了一倍。陈静波说,这些需求中40%是抱着保值的目的,还有相当部分是买学区房的刚性需求。“这些客户口袋里有闲钱,放着怕贬值,现在处于楼市稳定期,又感觉市区的二手房价格没怎么降,所以想把手上的钱投入楼市了。”另外,近期杭州透明售房网数据也可以看出楼市回暖的迹象。7月杭城一手房和二手房成交量都创下了房产新政三个月以来的新高,分别成交了2380套和1522套,比6月增长了近七成和三成。

      “房产抵押贷款对申请人要求比较高,这类贷款很难成为主流。楼市稍有回暖,三套房贷就暂停了,看来国家对楼市的调控是不会放松的,这对买卖双方的心理影响更大,楼市可能又要回到五六月份的僵持状态了。”一位业内人士分析说。
          沈阳房参谋置业咨询服务中心成立于2008年8月16日,是中国验房师资格认证培训授权专业验房单位。本验房公司成立以来,以“解百姓难题,为政府分忧”为使命;以“诚信为本,细致致胜”为行动方向;以“关注房屋质量验收,提供有效解决方案”为己任;以“做中国房屋质量验收综合服务商”为经营目标。打造“沈阳验房第一品牌”,推行验房行业标准规范,倾力为广大百姓置业提供系统化、专业化、规范化的验房技术咨询服务。" http://www.fangcanmou.com


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