揭秘房贷不为人知的行规 限贷买家选择曲线购房
欲买房却无法贷款 揭秘房贷不为人知的行规
来源：金陵晚报
房贷是都市人永恒的话题。很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因？记者为此走访南京多家银行，听业内人士讲述不为人知的“行规”。
关于面积
记者获悉，银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。
如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。
房子小到什么地步就无法去银行贷到款？记者走访了多家银行，综合得出结论是面积低于40平方米，银行一律拒贷。与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎。基本上这个面积的房子也很难贷到款，只有一些条件较好的客户例外，此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。
银行对于面积40至60平方米的房屋心存芥蒂并非无来由。南京一家股份制银行房贷部门负责人告诉记者，他们今年以来房贷的不良贷款面积都在50平方米左右。其中有的已经在法院胜诉，但还是无法执行。因为根据现有的规定，如果这处面积在50平方米的房子是家庭唯一住房，即使是断供，法院也不可以强制执行，让银行把房子收走。
关于房龄
前不久，市民王先生向记者反映，他在后宰门一带看中一套1989年建的二手房，跑了四五家银行，也没一家愿意放贷。记者了解到，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。
“1990年是个坎，‘90前’的房子我们基本上不做了。”一位银行人士告诉记者，有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了，这主要是考虑到房屋的保值功能。毕竟房贷一贷出去就是20年，老房子保值性能比较差，万一贷款人若干年后断供不还钱，银行即使收回房屋也会大大亏本。
由于学区房性质特殊，房价比较坚挺，目前，南京各家银行对于学区房“年龄”的容忍度，可以放宽到25年。此外，新房在贷款时也有一些优势。记者获悉，2005年以后的次新商品房，贷款年限可以宽限至30年。
关于贷款人
记者在平日的采访中发现，不少市民对房贷贷款人的年龄心存疑问，例如退休人员可不可以贷款？小孩子能不能贷款？
据了解，目前南京各大银行对于贷款人年龄的要求均为25周岁到60周岁之间。如果年龄低于25周岁，贷款则须要有联合借款人。而年龄在60周岁的人也是可以贷到款的，但最多只能贷到70周岁。
现在，距离国家下发房贷调控新政已近4个月时间，但各大银行普遍对于这个被称为“最严厉房贷政策”的执行情况并未放松，监管部门也在时不时念念“紧箍咒”。上周，银监会在回应是否建议京、沪、深、杭地区商业银行暂停发放第三套房贷的传闻时，银监会表示，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
限贷买家选择“曲线”购房
来源：杭州日报
商报讯（记者 王筱璐） 上周，杭城各大银行全面叫停了三套及以上房贷，贷不出款来的多套房买家开始动脑筋了，想出“先一次性付清房款，然后再将房子抵押给银行申请贷款”的办法。
房产经纪人小方手头上正在处理一套市中心的二手房交易。
这套房子是在一个星期前成交的，总价192万元，小方把客户的贷款申请递给银行时，被告知三套以上的房贷已经暂停发放了。这下可急死小方了，这位买家之前已经买过两套房子了，加上这套正好是第三套。无奈之下，小方跟买家想了一个办法，买家先凑钱一次性付完192万元的房款，办理出房产三证（房产证、契证、土地证）后，再用这套房子申请抵押贷款。
不只小方想到了这个“曲线”买房的方法，昨天，记者采访杭城各大房产中介了解到，银行全面暂停三套房贷后，有不少买家选择这样的融资方式。一位不愿意透露姓名的资深经纪人告诉记者，房产抵押贷款能贷的最高额是所抵押房子评估总价的七成，目前利率是基准利率上浮15%—20%，这个利率跟前段时间银行放松三套房贷，给出的多套房贷利率差不多。根据购房套数，最低首付5.5成以上，年利率也是基准利率上浮15%—20%。“两者贷款利率差不多，房产抵押贷款又跟购房记录无关，也就是说，不管你买过几套房子都可以申请抵押贷款，所以一些买家选择这样的贷款方式。”不过，这位经纪人介绍说，银行放贷政策从紧的现阶段，申请房产抵押贷款的成功率也大打折扣。以前放款时间不到一个月，现在可能要两三个月甚至更长。另外，银行还根据申请人的职业和资信来综合考量，一些银行还要搭售理财产品。
而且，不是所有的房子都能抵押。记者采访了杭城三家规模较大的房产中介，他们的经纪人在处理房产抵押贷款业务中发现，银行普遍的要求是：申请人必须有两套及以上的房子；所抵押的房子必须是拥有完全产权，即没有银行按揭；对房龄和面积都有要求——建造年代1990年以后，建筑面积60平方米以上。
“如果银行不是全面暂停三套房贷，最近一批需求又开始蠢蠢欲动了。”经纪人陈静波告诉记者，7月中旬开始，杭城二手房市场出现复苏的苗头，来门店的求购需求比五六月份起码多了一倍。陈静波说，这些需求中40%是抱着保值的目的，还有相当部分是买学区房的刚性需求。“这些客户口袋里有闲钱，放着怕贬值，现在处于楼市稳定期，又感觉市区的二手房价格没怎么降，所以想把手上的钱投入楼市了。”另外，近期杭州透明售房网数据也可以看出楼市回暖的迹象。7月杭城一手房和二手房成交量都创下了房产新政三个月以来的新高，分别成交了2380套和1522套，比6月增长了近七成和三成。
“房产抵押贷款对申请人要求比较高，这类贷款很难成为主流。楼市稍有回暖，三套房贷就暂停了，看来国家对楼市的调控是不会放松的，这对买卖双方的心理影响更大，楼市可能又要回到五六月份的僵持状态了。”一位业内人士分析说。
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