防二手房违约五大建议 帮助您安心置业
陷入首付不够、利息暴增的困境也有解决方案
“手上的钱不够五成首付怎么办？”、“如何才能省利息？”、“现在到底需不需要买房”……在楼市新政犹如一记重拳击中楼市后，不少买家发出这样的疑问。而面对楼市的这一新情况，记者发现买家的态度也在发生变化：有犹豫不决陷入观望的，有毫不畏惧坚持入市的，也有不堪重负放弃买房的。 而他们现在遇到的最大问题和困惑是什么，化解这些问题的措施又有哪些呢？为此记者专门搜集了一些近期买家的典型案例，并请有关专家给予解答，希望能给正陷入焦灼不安情绪的买家提供一些借鉴。
从记者搜集的案例来看，目前买家遇到最大的问题就是二套房的首付和利息问题，而首付又是其中最重要的一点。根据楼市调控新政，二套房首付最低要五成，而且利率上浮1.1倍。而此前一般二套房首付最低只需三成，两者比较有两成的差距。按照目前广州的楼价情况，购买一套房基本上都是在百万元以上，两成首付的差距意味着要多付几十万元，而这并不是一般人能承受得起的。据了解，目前不少买家退房都是卡在了首付问题上。利息是困扰买家的另一个重要问题。利率从以前的最低7折4.16%上升到现在的1.1倍6.53%，如果以100万元20年的商业贷款来算，每月月供就要增加1300多元，总的利息支出要增加30多万元，这其中巨大的差距也让不少买家难以承受。
如何解决这些问题？专家指出，由于政策执行相对严格，在商业贷款上有效的规避办法很少，只有多采用纯公积金贷款的方式。不过选择公积金和商业贷款的组合方式，首付仍需五成，只是利息支出减少。在还款方式上，买家应选择以节息型的还款方式为主，如不少银行推出的双周供、存贷通、存抵贷和活利贷等还贷方式都能有效减少利息支出。
首付不够型
粤语“扑水”一词，意为紧急调度资金。目前住宅市场也出现了不少“扑水族”，他们有的是已签购房合同被追加首付，有的是迫切入市不得不筹集五成首付的“刚需”。除了跟亲友借钱，都市人还可以怎样在短时间内筹集额外增加的首付款呢？
三成变五成 差款40万
张先生是迫切改善住房的人士，他本来住在一个房改房里，现在家里添了小孩，想买一个三房单位。他在老城区看中一套一手新房，总价达200万。按照房贷新政，他必须支付五成首期，但他只预备了三成首期，即60万元，另外40万元去哪里找？
押旧买新做纯抵押
解决方案：良策按揭有关人士表示，张先生的案例符合押旧买新的情况，他可以利用手上的房改房作纯抵押贷款，获得额外的40万元。购房者手中的房子最高可贷款七成，年期到20年，利率最低可为基准利率，比二套房贷的利率低。张先生可根据情况决定申请押旧买新的贷款额，因为他若选择押旧买新，意味着每月要同时还两笔贷款，月供压力不容忽视。申请押旧买新的纯抵押贷款，客人需要提交自有的房产证、个人身份证明、婚姻状况证明、购买新房的房屋资料等到银行进行审批。
首期款差一成 实在无余钱
王小姐是独自一人在广州工作的单身女子，她看中一套93平方米的新房，受到房贷新政影响，作为上车族的她必须支付房价30%的首付款。王小姐看中的这个楼盘是市郊边缘的房子，开发商不愁卖，也不打算帮她暂时垫付额外一成的首期款。王小姐告诉记者，家里已经为她出了大部分的首期款，实在找不出余钱来给那一成首期。
解决方案：王小姐是政府公务员，薪高粮准，符合个人信用贷款的资格，专家建议王小姐用个人信用贷款来临时支付额外的一成首期款。记者在某外资银行的网页上查询到，个人信用贷款又名无抵押贷款，个人提交工作单位、收入等资料后，最快4天内批复贷款申请。这个外资银行可提供贷款额两万至10万元的个人信用贷款，年期最长为4年。银行人士建议，王小姐还可以利用手上两个信用卡透支支付小额房款缺口。
悲情买家步步受制
宁损定金放弃买房
小易看房多年终于相中一套房子，下定没几天，国家就出台了楼市调控新政，要求第二套住房要首付五成并且利率上浮1.1倍。由于他只能支付三成的首付，只好到处打探消息，看能不能找到放贷条件相对宽松的银行。这时银行告诉他，他目前有两套住宅贷款记录，因此这次购房要作第三次置业处理。小易去人行一查，原来他贷款购买了车位被银行记成了住宅贷款。解决这个问题后，一家银行表示，只要还清了房贷，再次购房可视为首次置业。小易联系这家银行的同时，也把贷款赶紧一次性付清了。谁料，就在小易还清第一套住房贷款的第二天又传来“噩耗”：二套房界定不以房贷记录为准，而是以房管局登记为准。“我就搞不懂了，我只是想买个房给父母住，又不是炒房，怎么政策老是跟我过不去呢”，小易一怒之下3万元定金也不要了，房也不买了。
用公积金贷款可首付三成
解决方案:有关专家表示，小易现在买房遇到的难题主要是首付的问题，由于现在二套房首付要五成，超过了他的支付能力，因此按照现在的政策，他选择商业贷款的路已经堵死。专家建议，小易可以考虑公积金贷款的方式。目前广州公积金贷款还没有变化，即便是二套三套也可以首付三成。小易目前第一套住房无论有无申请过公积金，在已结清所有房贷的情况下，仍可申请最高50万的公积金贷款，如果是以夫妻名义申请，最高可达80万元。
打算退房型
没了优惠利率 萌生退房意
眼看楼价越来越高，小梦终于忍不住出手，今年1月购入海珠区某指标性楼盘，签完约过了没几天，办理按揭的中行就下了通知，说是收紧房贷，调整利率，小梦被开发商告知“我们(开发商)已经和银行协商好了，这批买房的业主都可以赶上贷款七折利率的末班车”。最近，中央政策不断，小梦有点心焦，怎么签合同都已经将近三个月了，都没动静呢。小梦抽空查了一下阳光家缘，她发现自己这一批买房的，都显示是已签约状态，还未办理备案以及预告登记。如果没有办理备案及预告登记，就无法办理抵押登记，银行就没办法放款。于是，小梦去律师行调看了自己的贷款合同公证书，上面赫然写着“下浮15%”，即利率按基准利率的85%执行，而批准的日期为2010年2月24日。小梦这下可傻眼了，现在自己每个月的利息额要增加40%！
小梦非常愤怒，如果当时律师行能即时如实通告自己的贷款利率情况，她完全有时间去找另外的银行来做按揭，损失也就不会有那么大了。心灰意冷的小梦想到了退房。客服部门表示，如果要退房，必须先向开发商提交退房申请书，表明退房原因。接下来，就必须走流程，经过开发商项目公司以及集团公司审批后，方能最后决定能否退房。
退房需衡量损失至少数万
解决方案：退房需要缴纳两笔费用：已交楼款的2%。作为退房的手续费以及3元∕m2的退房费。如果按100平方米、200万元总价首付三成即60万元来计算，这笔费用应该是1200元加上300元，共1500元。而此笔费用只是相关政府管理部门收取的必须费用。
除此之外，买家还必须为主动退房付出违约金。小梦翻看了自己签订的商品房买卖合同，里面没有一条是关于退房费用的。对此，记者采访了广东正大联合律师事务所律师李瑾。李律师表示，一般在合同中，满足乙方即买家可以退房的条件为逾期办理房产证和逾期交楼。至于小梦遇到的情况，在合同中如果有对此约定从约定，如果没有约定的话即要看双方协商的结果。一般的情况是，作为买家的乙方需要缴纳签订认购书时的定金作为违约金。而记者采访了多家发展商发现，也有在合同中约定缴纳总房款10%或不等比例的金额作为违约金的。
而在签订商品房买卖合同之时，买家还需要缴纳各种税费。相关专业人士告知，这要视合同办理程序为准，如果是办理登记备案或抵押登记已经发生的费用，开发商不予退回。而如果没有发生，则须如数退回。按小梦的情况，她签订认购书时缴纳定金5万元，退房费及手续费1500元左右，再加上开发商有可能退回的4000元，小梦总共的损失在47500元左右。
该不该入市？
碰到心水楼
买家不怕跌价
骆女士在老城区有一套两房单位，家里三口人，先生和女儿都一直想有一间独立的书房。想在靠近自己上班的龙洞板块买套三房，哪曾想，四处转了一圈，都没有适合的三房单位推出。好不容易传出“宝翠园”有三房单位推出的消息，却刚好遇上了楼市新政的出台。
五成的首付对骆女士而言并不是太大的问题，楼价会不会跌倒是最让骆女士感到担心的一件事。买吧，万一楼价真的跌个一两成，那自己多年的积蓄岂不是不见了一截?不买吧，这种既朝南又有小区的单位以后也少有了，万一日后买不到怎么办？先生倒是干脆：“反正你买房子也不是投资，好不容易找到一间自己喜欢的。买了再说，也许跌完之后还能涨回来呢。”结果，骆女士是抱着“跌就跌吧，还是先买了再说”这样的心态，买下了自己喜欢的单位。
还能投资吗？
部分投资者转投
商用物业怀抱
房贷新政实施，五成首付及基准利率1.1倍的贷款利率，与商业物业的按揭条件接近，开发商憧憬商用物业有可能转变成投资者的“避风港”而加大推广力度，市民手机上也频频接到产权铺的销售促销短信。记者从多个商用物业项目了解到，房贷新政后的确多了住宅投资者前来咨询，珠江新城高端住宅投资客回流转买几百万一个的万丽皮具城批发铺，该项目上周末成交上升了30%。市场人士表示，由于商铺和写字楼的投资门槛比住宅高不少，楼市资金大规模“住改商”尚未涌现，建议投资者多了解商用物业的投资渠道。
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